湛江一未验收商住楼业主已入住 涉事楼盘未验收存在安全隐患

特派记者赵元龙 实习生支弘力发自湛江

      日前，位于广东省湛江市赤坎区的嘉丽轩商品房工地工程的垫资施工合伙人向大湾区时报爆料称，嘉丽轩商品房项目，已于2021年达到全面竣工验收要求。但开发商湛江市永基房地产开发有限公司至今已经3年以规划、绿化不达标等各种理由拖延组织进行正式的竣工验收工作。

楼盘已售罄，业主已入住，却不肯验收

       爆料人叶海恩称，由其带资承建的“湛江市嘉丽轩商住楼建安工程”已经竣工，开发商已将所开发的楼盘售罄，目前已经有部分业主入住。“未验收之前入住对住户的生命财产安全构成了潜在威胁。作为施工方，我们对此深感忧虑，并认为必须立即采取措施，确保工程在正式验收前处于安全可控状态。恳请湛江市住建局能够介入协调，协助我们与永基地产沟通，促使已入住的业主先暂时搬离，以便我们能够顺利推进并完成项目竣工验收工作。”

       根据《湛江市嘉丽轩商住楼建安工程施工承包合同》显示，工程名称为“湛江市嘉丽轩商住楼建安工程”的工程地点位于湛江市赤坎区海滨大道北193号之一，发包人为湛江市永基房地产开发有限公司（下称永基地产），承包方为广东强雄建设集团有限公司，而叶海恩是强雄集团的该项目垫资施工合伙人。

       叶海恩称，在3年多的时间里，强雄公司多次要求永基地产进行竣工验收，永基地产一拖再拖（只有竣工验收合格他才能拿到剩余的20%工程款）。永基地产在房子售罄后，违法让业主入住，却逃避对工程进行竣工验收。

未经验收已入住是否视为已验收合格？

       对于开发商一拖再拖不配合承建商对已经竣工的建筑工程进行验收，且业主已经入住，是否可以视为已验收合格？

       此间一资深社会问题研究学者郑科授博士认为，根据我国《建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后方可交付使用。在工程未进行竣工验收的情况下，入住不能视为工程验收合格，若权益受到侵害，可根据双方合同的约定，要求开发商承担相应的违约责任。

       郑科授认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。我国《建筑法》第六十一条明确规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

       叶海恩则认为，嘉丽轩楼盘工程由于未经建设工程竣工验收程序，开发商在出售商品房后就进行交楼，擅自同意业主入住，这是严重违法行为，呼吁职能部门及时介入处理。

       郑科授对此重申，我国《建筑法》上没有“房屋未经验收，一经使用即视为合格的条例”，相反，建设单位必须依法对工程进行竣工验收，否则就是违法。

湛江住建部门已经介入调查

       对于开发商永基地产未经工程竣工验收就同意业主入住的问题，记者向湛江市住建局了解时被告知，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

       没有经过验收的房屋，禁止使用，不验收即使用，属于违法行为，希望政府部门尽快将入住人员撤离，尽快验收。

       2024年8月19日10时许，记者向湛江市赤坎区住建局局长曾沂斯反映嘉丽轩小区未经竣工验收就同意业主入住的问题。曾沂斯称，嘉丽轩小区由于建设项目“总投资额”较大，其监管属于湛江市住建局。此前曾经有业主因为该楼盘未进行竣工验收，导致无法办理房产证而到赤坎区住建局投诉。

       2024年8月26日9时许，湛江市住建局局长周乔在接受采访时称，对于承建商反映的问题，他会转法规科跟进处理。

       此间一资深法律人士认为，房屋未验收便交付使用，不仅严重违反了《消防法》《建筑法》《规划法》《环保法》《标准化法》《城市房地产管理法》《建筑工程质量管理条例》《建筑工程施工质量验收统一标准》等法律、法规的禁止性规定，而且在现实生活中也留下了严重的人民生命财产安全隐患。根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中的相关条款，建设单位必须依法对工程进行竣工验收。

       叶海恩在多次要求永基地产进行竣工验收未果的情况下，被迫多次向住建局、湛江市建设工程质量事务中心投诉开发商永基地产未经竣工验收就违法让业主入住，但至今均没有得到妥善处理。

       记者在叶海恩的提示下，曾经几次到位于湛江市赤坎区金城新区年丰豪庭十五栋一单元的湛江市建设工程质量事务中心了解嘉丽轩小区为何未经竣工验收就给业主入住的问题时，均称负责人不在。之后，记者致电该中心总工程师冯小奕了解有关情况时，冯小奕称他已经不负责该项工作。

       湛江市住建局李科长在回应此事时称，她已经关注到此事，正在派人跟进处理。

       此间一资深法律人士认为，嘉丽轩小区未经竣工验收就让业主入住是严重违法违规行为，必须及时叫停、整改，相关部门不能踢皮球，在保交楼的同时，也要保质量安全，维护社会稳定和谐。

法律小贴士

       《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容;（2）有完整的技术档案和施工管理资料;（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;（5）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。